|
天通苑花卉市场二期融资报告
第一章：国内花卉市场现状：
花卉业是世界各国农业中唯一不受农产品配额限制的产业，被誉为“朝阳产业”。近10多年来，世界花卉业以年平均25%的速度增长，远远超过世界经济发展的平均速度，是世界上最具有活力的产业之一。
中国花卉业起步于20世纪80年代初期。最初5年花卉基本未形成一定的“商品”量，在种植业中所占的比重微乎其微。经过近20年的恢复和发展，取得了长足的进步，花卉生产初具规模，全国花卉生产面积从1986年的2万hm2，产值7亿元左右，到2000年全国花卉栽培面积达到14.75万hm2，居世界首位，总产值127.52亿元，销售额达160亿元;到2001年花卉种植面积达24.60万hm2，销售额215.84亿元，出口额8003.4万美元。
中国种植花卉的优势表现在种质资源、气候资源、劳动力资源、市场优势、花文化优势等几个方面。“十五”期间，中国花卉种植面积已达64万公顷，比“九五”期末的15万公顷增长326.7％。其中，种植面积5万公顷以上的省有河南、江苏、浙江、广东四省，2万公顷以上的有河北、山东、湖南、甘肃等省。中国花卉面积已占世界花卉生产总面积的三分之一。2005年全国有花卉市场2586个，企业64908个，其中种植面积在3公顷以上或年营业额在500万元以上的大中型企业8334家，花农1251313户，从业人员4401095人，专业技术人员132318人。“十五”期末全国重点花卉产区初步形成，品种结构进一步优化。区域化产业形成了以云南、四川、江苏、浙江、海南为重点的南方热带、亚热带花卉产区；以广东、福建为重点的南方热带观叶植物产区；以浙江、四川、河南、河北为重点的观赏苗木产区；以北京、山东、河北为主的北方花卉产区；以辽宁为中心的东北花卉产区。
第二章：北京花卉市场现状：
北京市场花卉需求巨大，年消费额在38亿元左右，其中花卉个人消费比例达到29%以上，花卉已成为一个不容忽视的新兴产业。花卉是一项见效快，收益高，风险大的新兴产业。到2004年底，全北京花卉生产总面积达4.4万亩，年产值6.1亿元，居全国第一位。每亩土地平均年收益13900元左右，居全国第一位。
花卉产业的高附加值提高了土地的比较效益，为促进首都现代农业、精品农业的发展，促进农民增收致富发挥了积极的作用。花卉业的健康发展也为农业产业结构调整、城镇化建设和生态环境保护发挥了积极的促进作用。
北京在发展花卉产业方面有很多优势，主要包括：全国最大的花卉需求市场，全国最强的花卉科研力量，北方最发达的物流中心，汇聚着全国最丰富的行业信息和拥有活跃的文化活动。 目前，北京市人均GDP已超过4000美元人民生活水平不断提高。北京是中央党政军首脑机关所在地，人口密、文化氛围浓厚、政治活动和国际交往频繁，在京外国使领馆和外国公司驻华办事机构等达6000多家。现有涉外宾馆饭店220多家，其中星级以上的有180多家, 居全国第一。花卉已经成为人们日常消费与交往不可缺少的一部分。
北京拥有交通运输网四通八达，物流配送潜力很大，已成为北方重要的花卉集散迪和花卉交易中心。 北京花卉产业从上世纪80年代开始起步，到2004年底，年产切花6070万枝，盆花2936万盆，种苗、种球933万株（粒），花灌木2577万株，草坪草1247万平方米。 但在花卉生产中仍缺乏特色和品牌产品，普遍存在“小而全”现象。目前，北京市鲜切花年消费3.5亿枝，但本地生产近6000多万枝，市场占有率不到20%，其余大部分是由国内外其它地区供给的。北京市优势产品盆花年产3000多万盆，只占北京盆花市场的42%。
第三章：北京鲜花市场前景：
如今，买花已经成为一种时尚，不论是婚庆、生日、探望病人，还是商务会议装饰、家居室内等自用都少不了各种花卉的“身影”。“虽然节日花卉的消费数量很大，可以占到花卉需求总量的1/4，但随着人们对花卉消费习惯的转变，日常花卉的消费逐步增强。”据《北京花卉市场需求调研》课题组一位工作人员介绍，通过对2000余户居民问卷调查信息分析，北京市全市86.13%的居民有购花愿望，66%的居民参加过各类花卉展览。户均年购花消费310元，平均年购鲜花15枝，盆花5.5盆(其中绿植1.5盆)。“随着人民生活水平的提高，花卉作为一种文化逐渐被寻常百姓接受。同时花卉市场也更加注重与国内民俗传统文化相结合，通过‘花语’传递人文关怀，满足顾客的精神需求，因此北京花卉消费将进一步扩大。
第四章：天通苑花卉市场一期简介：
天通苑花卉市场是由北京建佩龙商贸有限责任公司投资兴建的，京北地区独家花卉市场，地处亚洲最大社区“天通苑”，交通方便；安立路、北苑路、中轴北线、机场高速北线、五环及地铁5号线、快速公交3路和几十路公交，京北地区交通总枢纽（长途汽车站）。地处社区一路之隔、距5号地铁天通苑站200米、长途汽车站隔壁。市场占地面积80亩，一期面积7000平米，其中花卉市场4000平米。总投资400多万，现入驻商户100多家，入驻率达到70%以上，年租金收入达到300多万元。本公司融资开发二期市场工程，打造京北最大花卉基地。
第五章：项目可行性分析：
1、项目定位：
京北地区最大花卉基地
2、目标客户：
花卉种植批发商户及绿植、观赏鱼、盆景、工艺品、茶叶、茶具商户。
3、、市场涵量：
（1）.零售：紧邻天通苑社区，有60万常住人口，近些年更是成为年轻白领的首选居住地，这些都是零售的有效保障。这对于以后的招商工作是极有利的条件。
（2）.批发：京北地区有人口300万，而且消费能力很强，区内有很多大型的批发零售商。而附近却没有一个配套完善，有知名度、上规模的花卉市场。
第六章 二期、建设规划
1、二期建设总占地面积10亩，市场面积4000平方米包括市场
和温室大棚。配套生活区2000平方米。
2、二期规划建设：
（1）.4000平方米市场+温室大棚。
（2）.2000平方米生活配套区。
（3）.相关市场配套，冷暖设备等。
（5）.预计建设周期：3个月
（6）.招商运作阶段开始于市场建设后：3个月
土地使用符合国家土地规划使用政策。
相关执照、手续都在办理中。
第七章 项目发展战略规划
一、第一阶段打基础
·第一年企业打基础，市场做细分营销模式。
二、第二阶段做品牌
·第二年做品牌企业建品牌，市场做规模。
三、第三阶段品牌强化
·第三年企业整合资源，强化品牌，打造京北最大花卉基地。
四、第四阶段做风向标
·第四年企业做标杆，打造企业航母，使之成为北京花卉市场的行业风向标。
第八章 融资方式
一、融资方式
项目整体原始股权融资，总股100股，二期融资500万元，每股10万元，也可以占总股本最多 50% 的股权，项目方占总股本 50% 的股权，融资资金使用权限长期实行世系制，有继承权。
融资出资方派人任董事兼会计。
项目方出任董事长（总经理），负责项目经营。
二、融资资金使用形式：
根据企业发展战略规划，董事会股东大会决议，按资金使用计划进行使用。
三、融资利率形式：
融资利率：年10% 和采用回收还本的形式。
第九章 融资资金退出机制
在不影响企业正常运营的情况下，可以优先退其投资本金，使投资者无风险进入。也可以进行二次融资，通过稀释暂为回报。
第十章 资金使用及回收情况
一、二期工程资金回收情况：
1、预计收租金情况：1.8元/平方米/天。四千平米通道25%，实际出租面积三千平米。
2、预计招商情况：
（1）.第一年：入驻率60%
租出面积：1800平方米
年租金收益：118万元
（2）.第二年：入驻率75%
租出面积：2250平方米
年租金收益：148万元(不含增值)
（3）.第三年：入驻率85%
租出面积：2550平方米。
年租金收益：167万元(不含增值)
（4）.三年合计租金总收益：433万元(不含增值)
（5）.生活用房:2000平米，三年收入153万元(不含增值)。
二.一期市场年收入300万元(不含增值)，三年900万元(不含增值)。
三. 二期门脸增收每年25万元，三年合计75万元。
四.总合计三年收入:1561万元(不含增值)。
五、支出情况：占总收入百分比
（1）.招商推广： 2%
（2）.市场推广： 2%
（3）.人员工资支出： 3%
（4）.办公费用支出： 2%
（5）.税收支出： 6%
（6）.水电煤： 5%
（7）.其他不可预料支出：1%
（8）.合计支出比例： 21%
（9）. 场地租金每年50万元，三年合计150万元。
六、三年预计净收益情况：1020万元(不含增值)。
第十一章 投资资金保障机制
一、企业收益保障
采用边回收边还本的形式，让企业尽快收回投入成本资金。
二、企业经营管理保障
1、经营技术：依托一期运作的成熟经验为基础，引进国内外优良品种，进一步强化、规范的管理、齐全的配套服务确保项目顺利进行。
2、市场营销：建立强大的营销团队和营销网络。使基地和市场直接接轨。
3、经营管理：实行A管理模式，实行CEO制或销售总监制。
4、在董事会的决议前提下实行归口管理，责任到人，分工明确，规范管理，一支笔审批，财务监督。
三、投资人退出保障
投资人可以亲自监督前期市场收入的资金，优先退出投资资金，确保投资人无风险进入。
第十二章 融资前期项目考察与合作流程
·第一步，双方洽谈，达成合作意向。
·第二步，项目论证，达成共识。
·第三步，确定合同内容，举行签订合同仪式。
·第四步，投入资金按合同要求到位。
·第五步，启动市场进入合作程序。
以上项目欢迎实地考察论证
北京建佩龙商贸有限责任公司
www.bjttyhh.com
2008年10月1日 |
